Cadastre
Registre public qui décrit le territoire commune par commune, parcelle par parcelle. Il fournit la géométrie et l'identifiant sur lesquels se lisent les règles applicables à une enseigne.
Le cadastre est la description foncière du territoire, tenue commune par commune. Il se compose du plan cadastral, qui donne la géométrie et le numéro de chaque parcelle ainsi que l'emprise du bâti, et de la documentation littérale, qui rattache chaque parcelle à un propriétaire et à sa contenance. Sa finalité première est fiscale : c'est sur lui que repose l'assiette de la taxe foncière.
Pour un dossier d'enseigne, il joue un autre rôle : celui de fond de plan commun. Le zonage du plan local d'urbanisme, les zones du règlement local de publicité et les périmètres de protection du patrimoine sont tous dessinés sur le parcellaire cadastral. Superposer ces couches sur la parcelle du commerce donne, en une lecture, les règles qui s'appliqueront à la façade.
Ce que dit la réglementation
Le cadastre présume la propriété, il ne l'établit pas : un titre s'établit par acte, et une limite s'établit par bornage contradictoire. Le plan cadastral n'a donc pas valeur de plan de bornage, et ses limites restent indicatives. Le Code de l'urbanisme s'appuie néanmoins sur ce parcellaire pour le zonage du plan local d'urbanisme et pour les servitudes d'utilité publique qui lui sont annexées, y compris les périmètres de protection au titre des monuments historiques.
La précision du plan varie selon les communes : un plan rénové et vectorisé donne une géométrie fiable, un plan issu du cadastre ancien peut décaler le bâti de plusieurs mètres. Cette imprécision n'est jamais opposable au dossier : quand le fond est approximatif, les distances portées sur le plan de masse et sur le plan de coupe se relèvent sur place et se cotent.
Ce que le cadastre donne, et ce qu'il ne donne pas
- Il donne l'identifiant de la parcelle, sa section, son numéro, sa contenance et l'emprise du bâti.
- Il donne le fond de plan sur lequel se lisent le zonage du plan local d'urbanisme et les zones du règlement local de publicité.
- Il donne la base du plan de situation (EN1), qui repère la parcelle dans la commune.
- Il ne donne pas la limite de propriété opposable, qui résulte du seul bornage.
- Il ne donne pas la limite exacte du domaine public sous une enseigne en saillie, que le plan de coupe doit préciser.
- Il ne donne pas les règles applicables à l'enseigne, qui viennent du règlement local de publicité et du plan local d'urbanisme.
Ce que ça change pour votre dossier
Le cadastre alimente deux pièces distinctes. Le plan de situation (EN1) se contente d'un extrait lisible où la parcelle est repérée et l'échelle indiquée. Le plan de masse coté (EN2) va plus loin : il reprend le parcellaire, mais il y ajoute le bâti réel, l'emplacement du dispositif, ses cotes et le repère de la ligne de coupe. Confondre les deux est le moyen le plus rapide de faire déclarer un dossier incomplet.
Avant de déposer, servez-vous du cadastre pour verrouiller trois informations : la parcelle exacte du terrain d'implantation, la zone du règlement local de publicité dans laquelle elle tombe, et la présence éventuelle d'un périmètre de protection du patrimoine qui rendra nécessaire l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France. Ces trois réponses déterminent les cotes du projet avant même le premier dessin.
Questions fréquentes
Un extrait de plan cadastral suffit-il comme plan de situation ?+
Oui pour la pièce EN1, à condition que la parcelle soit clairement repérée, que les rues soient lisibles et que l'échelle figure sur le document. Il ne suffit jamais pour le plan de masse coté (EN2), qui doit montrer le dispositif projeté et ses cotes.
Le cadastre indique-t-il si je suis dans le périmètre d'un monument historique ?+
Non. Le plan cadastral donne la parcelle, pas les protections. Les périmètres de protection figurent parmi les servitudes d'utilité publique annexées au plan local d'urbanisme. Kadastra croise les deux à partir de l'adresse et signale le cas échéant la consultation de l'Architecte des Bâtiments de France.
Que faire si le bâtiment n'est pas à jour sur le plan cadastral ?+
Le dossier se juge sur les plans que vous produisez, pas sur l'état du fond cadastral. Dessinez le plan de masse sur l'état réel du bâti, relevé et coté sur place, et signalez l'écart dans la notice descriptive. Un décalage du fond n'est pas un motif de refus.
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